Alquiler de larga duración en Málaga: un contrato para quedarte
Alquilamos vivienda habitual con contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Queremos inquilinos que se queden años, que cuiden la casa y que sepan desde el primer día lo que van a pagar.
¿Qué te ofrecemos?
Nuestro alquiler de larga duración en Málaga se basa en reglas claras:
- Contrato de vivienda habitual conforme a la LAU vigente.
- Mínimo de siete años si lo deseas. La ley obliga a las empresas a prorrogar el contrato hasta siete años (cinco si el propietario es un particular).
- Fianza de una mensualidad, como marca la ley. Cualquier garantía adicional tiene un máximo legal de dos mensualidades.
- Sin gastos de gestión ni de formalización para el inquilino: desde la Ley 12/2023 los paga el propietario.
- Subidas solo una vez al año y solo si el contrato lo dice, con el límite del índice del INE (IRAV).
- Viviendas revisadas antes de cada entrada: instalaciones, pintura y lo necesario para vivir bien.
¿Qué dice la ley sobre el alquiler en 2026?
Duración
Si el contrato se firma por menos tiempo, se prorroga cada año hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa). Después, si nadie avisa, la LAU prevé nuevas prórrogas.
Actualización de la renta
Solo una vez al año, en la fecha de aniversario, y si el contrato lo prevé. La subida no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes.
Zonas tensionadas
La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas con límites al precio. A noviembre de 2026, Andalucía no ha declarado ninguna.
¿Cuánto cuesta alquilar en Málaga?
Según idealista, en octubre de 2026 el alquiler en Málaga capital se ofrecía a 16,7 €/m² al mes, un 5,4 % más que un año antes; en la provincia, a 18,8 €/m². Por barrios, Teatinos rondaba 14,3 €/m² y el Centro 17,4 €/m². Son precios de anuncio, no de contratos firmados.
Si tienes hasta 35 años o necesitas una vivienda asequible, consulta también nuestra página de alquiler joven y social.
¿Tienes un piso y quieres alquilarlo a largo plazo?
[DATO PENDIENTE DE CONFIRMACIÓN]
Si eres propietario particular, alquilar como vivienda habitual te permite reducir un 50 % del rendimiento neto en tu IRPF, un 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores (artículo 23.2 de la Ley del IRPF, redacción de la Ley 12/2023). Las reducciones del 70 % y del 90 % solo se aplican en zonas tensionadas. Si el piso necesita una puesta a punto, mira nuestras reformas para alquilar.
¿Cómo ha evolucionado el alquiler en Málaga y Andalucía?
Los portales reflejan lo que se pide en los anuncios; la estadística oficial mide lo que se paga en los contratos. Según el Índice de Precios de Vivienda en Alquiler del INE (publicado el 11 de mayo de 2026, con datos de 2024), los alquileres de vivienda habitual subieron un 3,5 % en España y un 3,8 % en Andalucía. Málaga capital subió un 5,2 %, una de las mayores alzas entre las capitales de provincia, y acumula un 32,7 % desde 2015, solo por detrás de Valencia.
El mismo índice separa los contratos nuevos de los que siguen vigentes: en 2024, los nuevos subieron de media un 8,8 % y los existentes, un 2,8 %. Dicho de forma sencilla, quien cambia de casa paga bastante más que quien se queda. Por eso un alquiler estable tiene valor para las dos partes: el inquilino evita mudanzas y subidas bruscas, y el propietario evita meses vacíos y rotación.
Tus derechos y obligaciones con un contrato LAU
Fianza y garantías
La fianza es de una mensualidad en el alquiler de vivienda y no se actualiza durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una empresa). Si al terminar el contrato el saldo no se devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, empieza a generar el interés legal (artículo 36 de la LAU). En Andalucía, la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía suprimió la obligación de depositar las fianzas en la Junta a partir del 24 de enero de 2026.
Gastos, tributos y suministros
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino, ni directa ni indirectamente (artículo 20.2 de la LAU).
- Los gastos de comunidad solo pueden ser del inquilino si se pacta por escrito y con su importe anual en el contrato (artículo 20.1).
- Los tributos de la vivienda no se pueden imponer al inquilino, salvo que la ley le haga obligado tributario.
- Los suministros con contador individual (luz, agua, gas) los paga quien los consume.
Reparaciones
El arrendador debe hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo los daños que cause el inquilino (artículo 21). El inquilino, por su parte, tiene que avisar cuanto antes de cualquier avería y permitir que se revise.
Certificado energético
Al alquilar, se adjunta al contrato una copia de la etiqueta de eficiencia energética y se entrega al inquilino un documento de recomendaciones de uso; además, todo anuncio de alquiler debe indicar la calificación energética (Real Decreto 390/2021, artículo 17). Una buena letra suele significar facturas más bajas.
¿Y si necesito irme antes?
El inquilino puede desistir del contrato cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación (artículo 11 de la LAU).
Duración del contrato: lo que está en vigor y lo que está pendiente
Hoy rigen la prórroga obligatoria hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 9), y después la prórroga tácita anual de hasta tres años más si nadie avisa (artículo 10).
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre) cambia el artículo 10 con efectos desde el 15 de noviembre de 2026: según el análisis de Garrigues, las prórrogas tácitas pasarían a ser de cinco años (siete con arrendador empresa) y el arrendador tendría que avisar con seis meses para no renovar, con indemnización al inquilino salvo excepciones. Nota: a 5 de noviembre de 2026, este real decreto-ley está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalida, decae. Aplicaremos en cada contrato las reglas que estén vigentes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler con vosotros?
El que pactemos, pero tienes derecho a prorrogarlo cada año hasta siete años, porque somos una sociedad. Tú puedes no renovar avisando con 30 días de antelación.
¿Cuánto es la fianza?
Una mensualidad de renta, como fija el artículo 36 de la LAU. En Andalucía, desde el 24 de enero de 2026 ya no hay que depositarla en la Junta (Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía): la conserva el arrendador y la devuelve al terminar el contrato.
¿Me cobraréis honorarios de agencia?
No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino.
¿Me podéis subir el alquiler cada año?
Solo si el contrato lo prevé, una vez al año y sin superar el IRAV del INE.
¿Me pediréis un seguro de impago?
La ley no permite obligar al inquilino a contratarlo.
¿Alquiláis por días o temporadas?
No. Solo alquiler de vivienda habitual de larga duración.
¿Dónde se deposita la fianza en Andalucía?
Desde el 24 de enero de 2026, en ningún organismo: la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, eliminó el depósito obligatorio en la Junta. El inquilino sigue pagando la fianza de una mensualidad al firmar y el arrendador la devuelve al final, descontando solo lo que corresponda por daños o deudas.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato?
Sí, cuando hayan pasado al menos seis meses y avisando con 30 días de antelación, como prevé el artículo 11 de la LAU.
¿Quién paga las averías de la vivienda?
Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable corren a cargo del arrendador, sin subir la renta. Los daños causados por el uso indebido son del inquilino.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE.
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
- Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV): INE.
- idealista, precio del alquiler en Málaga (octubre de 2026); provincia: El Español Málaga, 03/11/2026.
- Zonas tensionadas en Málaga: Brainsre, 2026.
- Reducciones del IRPF por alquiler: Cuatrecasas.
- INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler 2024 (11/05/2026).
- Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (supresión del depósito de fianzas, disposición adicional sexta).
- Real Decreto 390/2021, procedimiento de certificación de la eficiencia energética.
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (pendiente de convalidación a 05/11/2026) · análisis de Garrigues.
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