Reformas para alquilar: devolvemos pisos al mercado en buen estado
Muchos pisos de Málaga están vacíos o no se alquilan porque necesitan una puesta a punto. Nuestra forma de sumar vivienda al alquiler es sencilla: reformas ajustadas, bien hechas y pensadas para durar con inquilinos.
¿Qué tipo de reformas hacemos?
Cuando toca reformar un piso para alquilar, nos centramos en lo que evita averías y hace la vivienda cómoda:
- Baño: cambio de bañera por plato de ducha, sanitarios y grifería.
- Cocina: muebles, encimera y electrodomésticos básicos y eficientes.
- Pintura y suelos: materiales resistentes y fáciles de mantener.
- Instalaciones: electricidad y fontanería revisadas y, si hace falta, renovadas.
- Eficiencia: ventanas, aislamiento e iluminación para mejorar el certificado energético y bajar las facturas del inquilino.
[DATO PENDIENTE DE CONFIRMACIÓN]
¿Cuánto cuesta reformar un piso para alquilar?
No hay una tarifa oficial, pero los portales de presupuestos dan estas referencias para 2026:
- Reforma ligera (pintura, arreglos y pequeñas mejoras) de un piso de 80 m²: unos 8.000-15.000 €.
- Reforma media (cocina, baño, suelos y pintura): unos 30.000-50.000 €.
- Reforma integral: de 450 €/m² en calidad básica a más de 1.000 €/m² en calidad alta.
Fuentes: CuantoMeCuesta (abril 2026) y Hacecuentas (2026). Orientativo; cada piso necesita su presupuesto.
¿Por qué compensa reformar antes de alquilar?
- Menos averías y menos rotación: un piso en buen estado retiene a los inquilinos.
- Más ahorro para el inquilino si se mejora la eficiencia energética.
- Ventaja fiscal para propietarios particulares: si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores, la reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual sube del 50 % al 60 % (art. 23.2 de la Ley del IRPF).
- Ayudas a la rehabilitación: el Plan Estatal 2026-2030 incluye programas de rehabilitación de viviendas y de viviendas vacías, que convoca la Junta de Andalucía.
¿Cómo trabajamos?
- Visita y diagnóstico del piso.
- Presupuesto por partidas, con plazos.
- Permisos: declaración responsable o licencia según la obra.
- Reforma y limpieza final.
- Puesta en alquiler de larga duración.
El certificado energético, obligatorio para alquilar
Antes de alquilar hace falta el certificado de eficiencia energética, emitido por un técnico y registrado en la comunidad autónoma para que tenga validez. El Real Decreto 390/2021 exige adjuntar una copia de la etiqueta al contrato, entregar al inquilino un documento de recomendaciones de uso e incluir la calificación en cualquier anuncio, sea en un portal, en un escaparate o en un cartel.
- Validez: diez años como máximo, y solo cinco si la calificación es G (artículo 13).
- Antes y después: si se va a reformar, conviene certificar antes de la obra; algunas ayudas y deducciones exigen comparar los dos certificados.
- Qué suele mejorar la letra: el aislamiento de fachadas y cubiertas, las ventanas, una climatización y un agua caliente eficientes y la iluminación LED.
Ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal 2026-2030
El Real Decreto 326/2026 incluye dos ayudas especialmente útiles para pisos que se van a alquilar. Las convoca y las paga cada comunidad autónoma, así que en Andalucía hay que esperar a la convocatoria de la Junta y cumplir sus plazos.
Rehabilitación dentro de la vivienda
- Mejoras en la envolvente (ventanas, cerramientos, aislamiento): hasta el 40 % del coste, con un máximo de 7.500 euros por vivienda (artículo 108).
- Mejoras de accesibilidad: hasta el 80 % del coste, con un máximo de 15.000 euros (discapacidad igual o superior al 33 %) o 18.000 euros (65 % o más).
- Requisitos generales (artículo 106): vivienda terminada antes de 2006 (la comunidad autónoma puede ampliarlo), que sea domicilio habitual de su propietario, usufructuario o arrendatario, y un proyecto o memoria técnica de la obra.
Viviendas vacías que vuelven al alquiler
El artículo 113 crea una ayuda de hasta 30.000 euros por vivienda (35.000 en municipios de 10.000 habitantes o menos) para rehabilitar pisos que lleven al menos dos años vacíos y que después se destinen durante al menos cinco años al alquiler social o asequible, con rentas dentro del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler. Ese compromiso se anota en el Registro de la Propiedad.
Deducciones del IRPF por obras de eficiencia energética
Para propietarios particulares, la disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF permite deducir parte de lo invertido en obras de eficiencia hechas hasta el 31 de diciembre de 2026 en la vivienda habitual o en una vivienda alquilada (o que se alquile antes del 31 de diciembre de 2027):
- 20 %, con una base máxima de 5.000 euros al año, si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración.
- 40 %, con una base máxima de 7.500 euros al año, si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda alcanza la letra A o B.
- Hace falta un certificado energético antes de la obra y otro después, expedido antes del 1 de enero de 2027.
Son deducciones del IRPF, es decir, para personas físicas; una sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades. Consulta siempre a tu asesor antes de decidir.
¿Por qué tiene sentido devolver pisos al mercado en Málaga?
Porque la demanda aprieta: según el índice de alquiler del INE, los alquileres de Málaga capital subieron un 5,2 % en 2024 y un 32,7 % desde 2015. Cada piso que se recupera con una reforma sensata es una vivienda más para alquilar de forma estable.
Preguntas frecuentes
¿Qué reformas conviene hacer antes de alquilar?
Las que evitan averías y quejas: instalaciones, baño, cocina y pintura. Lo decorativo, mejor sencillo y resistente.
¿Hace falta licencia para reformar un piso en Málaga?
Depende de la obra. Las obras menores suelen tramitarse con declaración responsable; las que afectan a estructura o fachada necesitan licencia. Consulta al Ayuntamiento antes de empezar.
¿Se puede reformar con el inquilino dentro?
Solo obras de mejora con su conocimiento y en las condiciones que marca la LAU. Lo razonable es reformar entre un contrato y otro.
¿Reformáis pisos de otros propietarios?
[DATO PENDIENTE DE CONFIRMACIÓN]
¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar un piso?
Sí. Hay que adjuntar una copia de la etiqueta al contrato y la calificación debe aparecer en los anuncios (Real Decreto 390/2021). El certificado vale diez años, o cinco si la letra es G.
¿Hay ayudas para reformar un piso vacío y alquilarlo?
El Plan Estatal 2026-2030 prevé hasta 30.000 euros por vivienda si ha estado vacía al menos dos años y se alquila después a precio social o asequible durante cinco años como mínimo. Depende de la convocatoria de la Junta de Andalucía.
¿Puedo desgravar en el IRPF las obras de eficiencia de un piso alquilado?
Si eres particular, sí: un 20 % o un 40 % de lo invertido, según la mejora conseguida, en obras hechas hasta el 31 de diciembre de 2026 y con certificados energéticos antes y después.
Fuentes
- CuantoMeCuesta, ¿cuánto cuesta reformar un piso? (abril de 2026).
- Hacecuentas, calculadora de coste de reforma (2026).
- Reducciones del IRPF por alquiler: Cuatrecasas.
- Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
- Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 13 y 17).
- Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, arts. 104-113.
- Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional quincuagésima (texto consolidado a 07/10/2026).
- INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler 2024 (11/05/2026).
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