En A3/CSD Patrimonial hemos revisado los datos oficiales y la prensa técnica de Japón, China, Singapur y Hong Kong sobre la construcción modular en el mundo para separar lo que es cierto de lo que es publicidad. Esto es lo que hemos encontrado.

Japón: la casa hecha en fábrica como producto de calidad

Casi el 12 % de las viviendas nuevas sale de fábrica

Según el Ministerio del Suelo, Infraestructuras y Transporte de Japón, en 2024 se iniciaron 93.082 viviendas prefabricadas, el 11,7 % de todas las viviendas nuevas del país. El 85 % de ellas tiene estructura de acero. Si se suman las casas de entramado ligero «2×4», otro sistema muy industrializado, casi una de cada cuatro viviendas japonesas nuevas sale de una cadena de producción.

Grandes marcas y décadas de experiencia

Detrás de esas cifras hay empresas como Sekisui House, Daiwa House o Sekisui Heim (de Sekisui Chemical). Sekisui Heim trabaja desde 1971 con el «método de unidades»: la casa se fabrica en cajas de acero dentro de la nave, con instalaciones incluidas, y en la parcela solo se montan con grúa. La propia marca dice que más del 80 % del trabajo se hace en fábrica y que la casa queda cerrada al agua en aproximadamente un día de obra.

No es la opción barata, es la opción fiable

Hay que quitarse un mito: en Japón la prefabricada no compite por precio. El precio medio de una vivienda unifamiliar por encargo de Sekisui House fue de unos 52 millones de yenes en 2024, por encima de la media del mercado. La media del país es de 39,3 millones de yenes por 118,5 m², unos 330.000 ¥/m² (en torno a 2.000 €/m² al cambio orientativo de 160-170 ¥/€, sin terreno). Lo que el cliente japonés paga es plazo cerrado, calidad repetible y garantía: Sekisui House ofrece 30 años de garantía inicial sobre la estructura y la estanqueidad, el triple de los 10 años que obliga la ley.

Terremotos: lo que dicen los datos oficiales

Tras el terremoto de la península de Noto (enero de 2024), el instituto técnico del Ministerio japonés comprobó que ninguna vivienda con grado sísmico 2 o 3 se derrumbó ni sufrió daños graves, y que la mayoría no tuvo ningún daño. Las casas más dañadas fueron las anteriores a la norma de 1981. La lección no es «prefabricado = indestructible», sino que un buen diseño sísmico, ejecutado con precisión de fábrica, funciona.

Un icono de 1972: la Nakagin Capsule Tower

Mucho antes de las grandes marcas actuales, el arquitecto Kisho Kurokawa levantó en Tokio la Nakagin Capsule Tower (1972): un edificio de cápsulas fabricadas en taller y colgadas de dos núcleos de hormigón. Se demolió en 2022, pero sigue siendo el símbolo de una idea que Japón ha convertido en industria: la vivienda como producto que se fabrica, se prueba y se mantiene.

China: velocidad, escala y política de Estado

Un objetivo nacional del 30 %

El plan quinquenal de la construcción del Ministerio de Vivienda chino fijó que más del 30 % de la edificación nueva fuera prefabricada en 2025. Ojo: en China, «prefabricado» incluye mucho hormigón por piezas (losas, paneles, escaleras), no solo módulos completos.

Los récords que dieron la vuelta al mundo

• Mini Sky City (Changsha, 2015): 57 plantas montadas en 19 días, tras meses de fabricación.
• Living Building (Changsha, 2021): un edificio de 10 plantas montado en 28 horas y 45 minutos con tres grúas, según la empresa.
• Jingdu Holon (Hunan, 2024): 26 plantas en unos cinco días de montaje.
• Hospital Huoshenshan (Wuhan, 2020): 1.000 camas en unos 10 días de obra, en plena emergencia sanitaria.

Conviene leer estos récords con calma: las horas y los días se refieren al montaje. Antes hay meses de fábrica, de cimentación y de permisos.

¿Y el coste?

Aquí la investigación académica es clara y poco publicitaria: varios estudios de casos en China muestran que el coste de obra de la prefabricada suele ser igual o algo mayor que el tradicional, y que el beneficio llega por el plazo, la menor mano de obra y el ciclo de vida. Un estudio en Shanghái atribuye el mayor beneficio económico de la prefabricada precisamente al tiempo ahorrado.

Modular de hormigón en altura: el caso de Shenzhen

No todo es acero. La constructora pública China Construction Science & Industry (CSCI) levanta en Longhua (Shenzhen) el conjunto de vivienda asequible de Zhangkengjing: cinco torres de 28 plantas y unos 90 metros, 158.000 m², con módulos 3D de hormigón que salen de fábrica ya decorados y un plazo previsto de 365 días, según China Daily (14/09/2022). La misma empresa reconoce que la mayoría de los proyectos modulares chinos no pasa de siete plantas.

El modelo también se exporta. En mayo de 2026, People’s Daily informó de un edificio de 12 plantas montado en Mindanao (Filipinas) en nueve días, con el 95 % del trabajo hecho en fábrica, frente a los 12-18 meses que se calculan para el método tradicional. Son datos de la propia empresa recogidos por la prensa oficial china: sirven para entender la tendencia, no como promesa de plazo.

Singapur y Hong Kong: modular en altura

En Singapur, las torres Avenue South Residence (56 plantas, 192 m) son el residencial más alto del mundo hecho con módulos volumétricos prefabricados (PPVC). Cada torre se levantó en unos 18 meses, al menos siete menos que con obra tradicional. En Hong Kong, el Gobierno cifra el ahorro de plazo del sistema MiC entre un 30 % y un 50 %, con al menos un 10 % de ahorro de coste en los proyectos piloto; la residencia InnoCell, de 17 plantas, montó sus 418 módulos en 71 días.

Hong Kong: del proyecto piloto a la política pública

El primer proyecto público de Hong Kong con el sistema MiC fueron las viviendas para el cuerpo de bomberos en Pak Shing Kok (Tseung Kwan O): cinco bloques de 16 y 17 plantas, 648 viviendas de unos 50 m² y cerca de 3.800 módulos, con un ritmo de una planta cada cinco días. La obra fue de agosto de 2018 a febrero de 2021, según la base de datos del Consejo de la Industria de la Construcción (CIC).

Desde entonces, la relación que el Departamento de Desarrollo presentó al Consejo Legislativo en febrero de 2025 suma 51 proyectos MiC terminados entre 2020 y 2024 (32 de ellos de vivienda transitoria), sin contar las instalaciones de emergencia, y cifra en torno al 1 % las unidades con filtraciones de agua. El Gobierno no obliga a usar el sistema: lo incentiva, por ejemplo, con una concesión del 10 % de superficie edificable para la parte construida con MiC. Y el propio CIC avisa de que el coste puede superar al de la obra tradicional cuando el volumen de producción es bajo.

Singapur: la construcción modular como condición de venta del suelo

En Singapur, la autoridad de la construcción (BCA) no deja la decisión solo al mercado. En determinados solares públicos residenciales y hoteleros que se venden por el programa Government Land Sales, el uso de módulos volumétricos prefabricados (PPVC) se fija como condición de la venta, y las fábricas tienen que estar acreditadas, según la circular de la BCA de 31 de enero de 2023. Es una forma de asegurar el volumen que necesita una fábrica para ser eficiente.

La construcción modular en el mundo: qué tienen en común los cuatro países

• Volumen y repetición: catálogos cerrados en Japón, programas públicos en China, Hong Kong y Singapur.
• Suelo y licencia ágiles: la fábrica solo ahorra plazo si el permiso y la parcela están listos.
• Normas que aceptan el sistema: homologación de fábricas y de módulos antes de la obra.
• Incentivos medidos: superficie extra, condiciones de venta del suelo o ayudas, no subvenciones ilimitadas.

En España el camino acaba de empezar: la construcción industrializada rondó el 2,3 % de las promociones de vivienda en 2025, según el informe sectorial de CoHispania recogido por Brainsre (26/02/2026), y el PERTE de Industrialización de la Vivienda se marca como objetivo 15.000 viviendas industrializadas al año (Legal Today, 06/05/2025).

¿Es verdad que la construcción modular ahorra el 50 %?

En plazo, puede: McKinsey habla de proyectos entre un 20 % y un 50 % más rápidos, y Hong Kong da un 30-50 %. En coste, ninguna fuente seria habla de la mitad: los rangos realistas van desde «algo más caro» hasta un ahorro del 10-20 %, según el volumen y la repetición del proyecto. Quien prometa «la mitad de precio» no está dando datos.

Qué aplicamos en A3/CSD Patrimonial

De Japón tomamos la idea de producto cerrado, probado y con garantía larga. De China, la planificación industrial que permite montar en días lo que antes llevaba meses. Y de ambos, una regla: la velocidad nunca a costa de la estructura. Nuestros proyectos en Málaga y Andalucía se diseñan con la normativa sísmica española y el Código Técnico de la Edificación, y se acogen a la garantía decenal de la LOE. Conoce cómo lo aplicamos en nuestras casas modulares.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje de casas son prefabricadas en Japón?

En 2024, el 11,7 % de las viviendas nuevas iniciadas en Japón fueron prefabricadas (93.082), según el Ministerio japonés. Si se suma el entramado ligero 2×4, el peso de los sistemas industrializados ronda una de cada cuatro viviendas.

¿Es cierto que en China se construyó un edificio de 57 plantas en 19 días?

Sí. Fue el Mini Sky City de Broad Group en Changsha, en 2015. Los 19 días son de montaje en obra; los módulos llevaban meses fabricándose.

¿Las casas modulares resisten los terremotos?

Depende del diseño, no del sistema. En el terremoto de Noto de 2024, ninguna vivienda japonesa con grado sísmico 2 o 3 se derrumbó. Una casa modular bien calculada cumple la misma normativa sísmica que una tradicional y se ejecuta con más precisión.

¿La construcción modular es más barata que la tradicional?

No siempre. Su gran ventaja es el plazo (hasta un 50 % menos en algunos estudios) y la previsibilidad. En coste, los ahorros documentados van del 0 al 20 %, según el volumen.

¿Qué garantía tiene una casa modular en España?

La misma que cualquier edificio: según la Ley de Ordenación de la Edificación, 10 años para la estructura, 3 para la habitabilidad y 1 para los acabados.

¿Cuánto tarda en montarse una casa modular?

El montaje en parcela puede durar días, pero el proyecto completo (licencia, cimentación, fabricación y remates) se mide en meses. Lo importante es que el plazo se puede cerrar y cumplir.

¿Qué son el MiC de Hong Kong y el PPVC de Singapur?

Son dos nombres para la misma idea: módulos volumétricos de vivienda que se fabrican casi terminados (con instalaciones y acabados) y se montan en obra como piezas. MiC significa «Modular Integrated Construction» y PPVC, «Prefabricated Prefinished Volumetric Construction».

¿Por qué en España se construye todavía tan poco con módulos?

Porque falta escala. En 2025 la construcción industrializada rondó el 2,3 % de las promociones, según CoHispania. Sin volumen, las fábricas no amortizan su inversión; por eso los países que van por delante combinan programas públicos, suelo disponible y homologación previa de los sistemas.

Fuentes

• MLIT Japón, informe de inicio de obras 2024 (31/01/2025).
• Sekisui House, resultados del 3.er trimestre del año fiscal 2024 y política de garantía.
• Japan Housing Finance Agency, encuesta Flat 35 del año fiscal 2024.
• NILIM, informe anual 2025 sobre el terremoto de Noto.
• Plan quinquenal de la construcción de China: chinaservicesinfo, 01/2022.
• Living Building: Dezeen, 22/06/2021 · Jingdu Holon: China Daily, 29/01/2024 · Mini Sky City.
• Coste en China: Mao et al., Habitat International (2016); Ji et al., Advances in Civil Engineering (2019).
• BCA Singapur, Avenue South Residence (27/09/2022) · DEVB Hong Kong, LCQ5, 26/02/2025.
• McKinsey & Company, Modular construction: from projects to products (2019).
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
• CSCI, Zhangkengjing (Shenzhen): China Daily / chinaservicesinfo, 14/09/2022 · Holon en Filipinas: People’s Daily, 30/05/2026.
• Pak Shing Kok: base de datos MiC del CIC y DEVB, 21/05/2021 · Proyectos MiC 2020-2024 e incentivos: DEVB, respuesta en el LegCo, 26/02/2025 · Coste según volumen: CIC.
• BCA Singapur, circular de 31/01/2023 sobre PBU y PPVC.
• Cuota de la industrializada en España: CoHispania, vía Brainsre, 26/02/2026 · PERTE: Legal Today, 06/05/2025.

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